Que faire en cas de loyers impayés ?

Vous rencontrez des loyers impayés et faites face à des locataires peu à l’écoute… Cette situation peut parfois être difficile à démêler, d’autant que, dans ces circonstances, le locataire est souvent protégé, au détriment du propriétaire.
En plus de l’inconfort administratif, cette situation conflictuelle peut représenter une charge émotionnelle et un stress. Heureusement, cet article vise à vous donner quelques solutions pour venir à bout de vos problèmes.

Les loyers impayés en Belgique

Avant tout, il est important de savoir que votre situation est loin d’être unique. Chaque année, la Région Bruxelles-Capitale enregistre plus de 5000 demandes d’expulsion pour loyers impayés. D’après justifit.be, cela représente 1,5% des ménages locataires de la Région. D’autant que ces demandes ne sont que la face visible de l’iceberg étant donné que de nombreux propriétaires-bailleurs rencontrent des problématiques de loyers en retard et doivent régulièrement « relancer » leurs locataires.

Pas d’inquiétude, nous vous expliquons la marche à suivre.

Procédure

Rappel amiable

Il s’agit de la première fois que votre loyer arrive en retard… Peut-être le locataire est-il en vacance ou a-t-il oublié d’effectuer le versement ? Peut-être a-t-il également une difficulté financière temporaire. En tout état de cause, la meilleure solution reste de l’appeler pour en déterminer la cause et lui rappeler les obligations du bail.

Si il s’agit d’un problème temporaire, proposez une solution de règlement amiable, avec un paiement échelonné qui permettra au locataire de se remettre à jour et ce, sans dégrader votre relation locataire-propriétaire.

Lettre de mise en demeure

Si le locataire ne paye pas, refuse la négociation ou que le bailleur ne parvient pas à le joindre, alors il est temps d’envoyer une mise en demeure. L’objectif de la mise en demeure est double : officialiser le retard de paiement et fixer le montant et la date. Ce courrier pourra alors servir devant le juge de Paix ultérieurement.

Attention, ce courrier doit impérativement être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Cela permettra au bailleur de prouver que le locataire l’a effectivement reçu.

Le bailleur peut demander à un avocat d’envoyer ce courrier ou l’envoyer par lui-même. Il n’est pas rare qu’une mise en demeure par courrier recommandé suffise à résoudre le problème. Si vous n’avez toujours pas reçu le paiement des loyers dus 14 jours après envoi du courrier, nous vous recommandons d’entamer une procédure en conciliation.

Procédure en conciliation

Dans le cas où le locataire échoue à payer ses loyers dans le temps alloué, le propriétaire a le droit d’initier une démarche de médiation. Cela implique la convocation du locataire devant le magistrat compétent pour tenter de résoudre le litige à l’amiable. Cette procédure nécessite une requête auprès du secrétariat du tribunal de proximité situé dans la région du logement concerné. À ce stade, deux issues sont envisageables :

1. Si le locataire ne se présente pas à l’audience, ou si, malgré la présence des deux parties, aucun accord n’est atteint : il est alors procédé à la rédaction d’un constat d’échec de la médiation.
2. Si les deux parties sont présentes et parviennent à un accord : cet accord est formalisé par une signature des parties concernées et du juge de paix, le rendant ainsi exécutoire. Cela donne au propriétaire les moyens légaux de forcer le locataire à respecter ses obligations.

Procédure judiciaire

Lorsque les tentatives de conciliation échouent, le propriétaire a la possibilité de recourir à l’arbitrage judiciaire. Il existe trois méthodes pour initier cette démarche :

1. Les deux parties choisissent de se présenter de manière volontaire devant le magistrat.
2. Le propriétaire soumet une demande formelle au secrétariat du tribunal de proximité de la localité où se trouve le bien immobilier.
3. Le propriétaire mandate un officier judiciaire pour convoquer le locataire au tribunal.

Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat. Habituellement, le verdict est prononcé par le juge de paix dans les trente jours suivant l’audition. Le locataire peut se voir ordonner de régler les paiements en retard et, dans certains cas, le juge peut décider de résilier le contrat de location et d’exiger l’évacuation du locataire s’il ne part pas de son propre accord.

Procédure d’expulsion

Après avoir obtenu le jugement, vous aurez la possibilité de faire appel à un huissier pour mettre en œuvre la décision et, si nécessaire, procéder à l’expulsion du locataire fautif.

Solution alternative : la vente à terme fixe

Avoir un locataire présente aussi de nombreux avantages intéressants : revenus récurrents et indexés, placement de son épargne, etc. La vente à terme fixe vous permet de combiner les avantages de la mise en location mais sans ses inconvénients.

Concrètement, votre bien est vendu sous forme de rentes mensuelles à un acquéreur-gestionnaire qui prendra à sa charge la gestion des locataires ainsi que tous les travaux et remise aux normes auxquels vous pourriez être confronté.

Cette rente mensuelle est :

• Nette d’impôts : vous ne devez pas la déclarer et vous n’êtes pas imposé dessus
• Supérieure aux loyers : comptez en moyen 20-30% de plus que vos loyers actuels
• Indexée : cette indexation vous garantit un pouvoir d’achat constant
• Versée pendant 15 ou 20 ans, à vous ou vos héritiers.

Les avantages de cette solution sont nombreux :

• Pas de frais d’agence pour le vendeur,
• Plus de gestion locative
• Plus de gestion technique
• Plus d’obligation de remise en conformité (PEB, électrique ou incendie)

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Philippe VERDONCK

Fondateur de l'agence VIAH!

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