Financer un achat en viager

Financer un achat en viager

Introduction

Le viager, tout le monde connaît et quand on l’examine de manière neutre et rationnelle on se rend à l’évidence : la formule est attractive aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. C’est même le cœur du mécanisme que de mettre les parties à égalité de chance de gagner

Tous les acheteurs ne peuvent cependant pas se permettre de mettre un bouquet, parfois conséquent, sur la table.

Nous détaillerons ici les implications de la mécanique viagère sur la possibilité de financement de son achat en viager.

Comment financer ?

Un acquéreur finance généralement ses investissements immobiliers par un crédit hypothécaire. C’est-à-dire un crédit que la banque accorde, en échange du payement d’intérêts – évidemment- mais aussi d’une garantie de bon remboursement. Cette garantie prend la forme d’une hypothèque.

Cette hypothèque sera inscrite au bureau des hypothèques compétent. Dans ce cas, nous parlons donc d’une « inscription hypothécaire ». En principe, une inscription hypothécaire est faite pour 30 ans. Concrètement cela signifie qu’il est propriétaire de cet immeuble mais que la banque est aussi en quelque sorte propriétaire d’une partie de cet immeuble à concurrence de ce que son client lui doit encore.

Si l’acquéreur se dérobe à ses engagements de remboursement, la banque actionnera l’inscription hypothécaire, l’immeuble sera vendu et le solde dû à la banque sera prélevé par priorité.

Et pour un achat en viager, ça marche aussi ?

Un financement difficile à obtenir

Les banques refusent systématiquement d’accorder un crédit hypothécaire pour un achat en viager pour une raison très simple: le concurrence (le concours) entre les inscriptions hypothécaires. Entre le banquier et le vendeur en viager.

En effet, dans une vente en viager, les rentes à payer durant ( 15 ans, 20 ans,…) sont aussi garanties par une hypothèque prise sur le bien vendu…

Cela veut dire que si l’acquéreur ne paye plus les rentes, le senior-vendeur va pouvoir récupérer la propriété sur « son » bien et le revendre en viager à quelqu’un d’autre.

Dès lors qu’il peut y avoir parfois hypothèques sur le même immeuble la Loi a réglé la question de savoir laquelle passe avant l’autre. On parle alors d’hypothèque en 1^er range, en 2è rang, etc. Le 2è passant après le 1^er, il est clair que ses chances de récupérer ses billes en cas de défaut de son client sont minces voire inexistantes.

L’hypothèque en faveur du senior-vendeur en viager étant en 1^er rang, il est facile de comprendre qu’aucun banquier n’est d’accord de financer un achat en viager, sachant qu’il passera toujours, en cas de difficultés, après le senior-vendeur.

Il existe cependant quelques cas particuliers qui permettent de financer un achat en viager.

Pour financer un achat en viager, il existe deux possibilités :

1. L’acquéreur peut donner en garantie un autre immeuble , dont il est déjà propriétaire.
2. L’acquéreur parvient à convaincre le vendeur de ne pas prendre une hypothèque sur l’immeuble vendu. Le vendeur perd dans ce cas une garantie mais pourra se rabattre sur ce qu’on appelle la clause commissoire exprès (nous y reviendrons dans un prochain article). Cette clause, toujours intégrée par le notaire dans l’acte de vente, permet de demander l’annulation pure et simple de la vente, si l’acquéreur n’a pas payé deux mois de rentes consécutivement.

Conclusion

On l’a compris, l’achat en viager est difficilement finançable. Il s’adresse donc à des personnes qui disposent de liquidités et ont « les reins suffisamment solides » pour assumer les rentes sur plusieurs années.

Il ne faut pas non plus oublier, en tant qu’acquéreur potentiel qu’un achat viager implique des frais annexes :

• Bouquet
• Droits d’enregistrement
• Frais de notaire
• Commission d’agence.

Pour donner un ordre de grandeur, il faut disposer de minimum 50.000 euros pour un petit bien en viager.

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Philippe VERDONCK

Fondateur de l'agence VIAH!

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