La législation sur la viager en Belgique

Loi sur le viager en Belgique

La modélisation de la vente d’un bien en viager par des mathématiciens et sa contractualisation par des juristes remontent initialement au 16^ème siècle, ceci ayant permis d’en faire un véritable instrument financier et d’assurer son essor. Une loi vient encadrer tout cela, cette « loi » c’est le Code civil.

La loi prévoit les droits et obligations du vendeur et de l’acheteur mais ceux-ci peuvent aussi décider de préciser tel ou tel élément dans l’acte de vente. Cet acte de vente sera toujours signé devant notaire (les étapes de la vente en viager vous sont expliquées ici). La loi impose en effet que lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble, l’intervention d’un notaire soit obligatoire.

Définition du viager

Vendre un bien en viager, c’est transférer la propriété du bien à un tiers, qui devra en compensation, verser au vendeur, un bouquet – ce n’est pas une obligation mais dans ce cas la rente sera plus élevée – puis une rente.

Le prix de vente est en quelque sorte transformé en une rente viagère (c’est-à-dire versée jusqu’au décès du bénéficiaire) ou à terme (il peut être limité à une durée de 10, 15 ou 20 ans) dont le paiement est étalé dans le temps via une rente qui est généralement payée mensuellement. À cette rente peut s’ajouter le paiement d’un capital (aussi appelé « bouquet ») payable le jour de l’acte notarié.  La limitation contractuelle (ex : 15 ans) est devenue la règle en Belgique. Ces éléments doivent être calculés par un spécialiste du viager mais vous pouvez vous faire une idée des facteurs qui ont une incidence direct sur le bouquet et la rente.

La loi belge, qu’est-ce qu’elle dit ?

Elle pose plusieurs principes.

1^er principe de la Loi (article 1964 al. 1)

Elle pose les principes de l’aléa : le fait que chacune des parties puisse tirer un avantage ou un désavantage du contrat doit dépendre d’un événement incertain.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’y a donc pas, dès l’origine, un perdant et un gagnant. Une estimation, par un spécialiste, du montant de l’usufruit, du bouquet et des rentes a précisément pour objectif de rendre le contrat équilibré en termes de prestations réciproques.

2^ème  principe de la Loi (article 1972)

Le viager peut reposer sur une ou plusieurs têtes : toutefois, sachant que les risques viagers pour l’acheteur sont plus importants, rares sont les viagers portant sur plus de deux têtes. Il s’agit généralement du couple-propriétaire de l’habitation familiale. En cas de décès de l’un d’eux, la totalité de la rente continue d’être payée au survivant lorsque la réversibilité de rente est prévue dans le contrat initial.

Le législateur a également voulu assurer, au jour de l’acte, la présence d’un aléa, garant du caractère équilibré du contrat, et a ainsi prévu que : «  tout contrat de rente viagère créée sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet »[1]. « Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat »[2].

Le texte érige ainsi une présomption irréfragable, pour laquelle 3 conditions cumulatives sont posées :

• le vendeur doit être atteint, à la signature du contrat, d’une maladie précise ;
• le décès doit avoir été provoqué par cette maladie (c‘est-à-dire à l’exclusion d’une autre cause) ; et
• le décès doit intervenir dans les 20 jours de la signature de l’acte.

Ces conditions sont objectives, si bien qu’il n’est pas nécessaire que l’acquéreur ait eu connaissance, à la signature du contrat, de l’existence de cette maladie pour que la vente puisse être annulée.  Les cas de jurisprudence sont rarissimes, en Belgique et en France, et ce pour plusieurs raisons. D’une part, le court délai prévu (20 jours) rend cette action peu commode à mettre en œuvre ; les progrès de la médecine font que les périodes de maladie peuvent aujourd’hui s’étaler sur des durées bien plus longues que lorsque le Code Napoléon a été rédigé. D’autre part, il faut aussi qu’il existe un justiciable ayant intérêt à agir en annulation (héritiers, administrations, etc.).

3^ème principe de la Loi (article 1978)

Cela vise l’hypothèse où l’acheteur ne paye plus les rentes (ndla : il s’agit en l’occurence de l’hypothèse où il s’agit d’un refus « volontaire » de payer. L’hypothèse peut aussi être « involontaire », essentiellement lorsque l’acheteur décède avant le vendeur ; dans ce cas les obligations de l’acheteur – notamment de payer les rentes – vont échoir à ses héritiers, au travers de sa succession). Le législateur luxembourgeois prévoit dans ce cas uniquement la possibilité pour le vendeur de saisir les biens de l’acheteur, en remboursement des rentes impayées. En Belgique, les notaires insèrent systématiquement dans l’acte de vente une clause selon laquelle un défaut de paiement de 3 rentes consécutives permet au vendeur de demander l’annulation de la vente en justice.

Une annulation a des conséquences très lourdes pour l’acheteur, qui perd le bouquet ainsi que toutes les rentes payées. Lorsque l’on sait, par ailleurs, que le vendeur bénéficie d’une inscription hypothécaire sur son bien, pour garantir le payement des rentes, il faut bien constater la grande sécurité juridique au bénéfice du vendeur dans le cadre du viager.

Pour résumer, le loi sur le viager :

• défini ce que c’est qu’une vente en viager
• précise ce qui est admis et pas admis
• établi des garanties de bon exécution en faveur du vendeur
• détermine tout un cadre qui permet la sécurité juridique

ARTICLES DU CODE CIVIL RELATIFS AU VIAGER

CONTRAT ALEATOIRE

Art. 1964. Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

CONTRAT DE RENTE VIAGERE

Des conditions requises pour la validité du contrat

Art. 1968. La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.

Art. 1969. Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi.

Art. 1970. Dans le cas de l’article précédent, la rente viagère est réductible, si elle excède ce dont il est permis de disposer; elle est nulle, si elle est au profit d’une personne incapable de recevoir.

Art. 1971. La rente viagère peut être constituée, soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d’un tiers, qui n’a aucun droit d’en jouir.

Art. 1972. Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.

Art. 1973. Elle peut être constituée au profit d’un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.

Dans ce dernier cas, quoiqu’elle ait les caractères d’une libéralité, elle n’est point assujettie aux formes requises pour les donations; sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l’article 1970.

Art. 1974. Tout contrat de rente viagère créée sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.

Art. 1975. Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

Art. 1976. La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

Des effets du contrat entre les parties contractantes

Art. 1977. Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix, peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.

Art. 1978. Le seul défaut de payement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné; il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur, et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.

Art. 1979. Le constituant ne peut se libérer du payement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.

Art. 1980. La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu.

Néanmoins, s’il a été convenu qu’elle serait payée d’avance, le terme qui a dû être payé, est acquis du jour où le payement a dû en être fait.

Art. 1981. La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable, que lorsqu’elle a été constituée à titre gratuit.

Art. 1983. Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.

L’USUFRUIT

Art. 578. L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Art. 595. L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à ferme ou même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.

OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER

Art. 605. L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Art. 606. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières;

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. (voir notre tableau « qui paie quoi »)

Des successions déférées au conjoint survivant

Art. 745. § 3. L’usufruit est estimé au jour de la conversion. L’estimation tient compte notamment et suivant les circonstances, de la valeur des biens, de leurs revenus, des dettes et charges qui les grèvent et de la durée de vie probable de l’usufruitier.

DU PARTAGE ET DES RAPPORTS

Du payement des dettes

Art. 877. Les titres exécutoires contre le défunt sont pareillement exécutoires contre l’héritier personnellement; et néanmoins les créanciers ne pourront en poursuivre l’exécution que huit jours après la signification de ces titres à la personne ou au domicile de l’héritier.

[1] Art. 1974 du Code civil.

[2] Art. 1975 du Code civil.

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Philippe VERDONCK

Fondateur de l'agence VIAH!

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